Passoire thermique à Lille : le guide 2026 du propriétaire bailleur

G, F, E : le calendrier légal en vigueur en juillet 2026

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Concrètement, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F basculeront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.

Ce calendrier a fait l'objet d'une tentative d'aménagement : la proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, les trois échéances s'appliquent donc telles quelles. Dans une ville où plus de 70 % des habitants sont locataires, chaque date retire mécaniquement des logements du marché lillois.

8,8 % de passoires : pourquoi Lille détient un record

Sur les 86 941 DPE enregistrés à Lille par l'ADEME depuis juillet 2021, 5,9 % ressortent en F et 2,9 % en G : 8,8 % de passoires au total, soit près de 7 700 logements diagnostiqués, un record parmi les villes que nous couvrons. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Lille.

L'explication est très matérielle. Les maisons lilloises de 1880 à 1930, étroites et montées en brique pleine jamais isolée à l'origine, perdent leur chaleur par les murs et la toiture. Les courées ouvrières de Wazemmes, Fives ou Moulins y ajoutent l'humidité ascensionnelle, et la zone climatique H1 impose de longs hivers qui gonflent la consommation au mètre carré. Notre analyse chiffrée de l'année : passoires thermiques à Lille en 2026.

Que risque un bailleur qui loue encore un logement classé G ?

Un G reloué depuis le 1er janvier 2025 est juridiquement non décent. Il n'existe ni contrôle systématique ni amende automatique : le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable ou en conciliation, puis devant le juge, lequel peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement.

Le bail en cours, lui, se poursuit normalement. Mais à Lille, cette nuance protège peu : dans une ville étudiante où studios et colocations changent d'occupant presque chaque année, la relocation, donc le nouveau bail interdit, arrive très vite (voir notre dossier location étudiante et DPE). S'ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être ni indexé ni augmenté.

Encadrement des loyers : la contrainte en plus du bailleur lillois

Particularité locale majeure : Lille, avec Hellemmes et Lomme, applique l'encadrement des loyers depuis le 1er mars 2020. Un arrêté préfectoral fixe chaque année des loyers de référence par quartier, taille et époque de construction ; en juillet 2026, le dispositif est toujours en vigueur, l'expérimentation prévue par la loi ELAN courant jusqu'au 24 novembre 2026, sa suite restant entre les mains du législateur.

Pour une passoire, la contrainte est double. Depuis le 24 août 2022, la loi pouvoir d'achat interdit tout complément de loyer sur un logement classé F ou G ; l'interdiction joue aussi en présence de signes d'humidité sur les murs, cas fréquent dans le bâti lillois (voir notre dossier mérule et humidité à Lille). Un F ou G lillois cumule donc gel national, plafond local et complément de loyer impossible.

Dérogations : les trois portes de sortie du décret du 18 août 2023

Trois situations protègent le bailleur d'une condamnation à des travaux impossibles. Les contraintes architecturales ou patrimoniales d'abord : le Vieux-Lille est un site patrimonial remarquable d'environ 170 hectares, où l'architecte des Bâtiments de France écarte le plus souvent l'isolation par l'extérieur des façades en brique. Le blocage de copropriété ensuite : vous avez traité vos parties privatives et proposé les résolutions en assemblée générale, mais elles ont été rejetées. Le risque de pathologie du bâti enfin : sur une brique ancienne, une isolation mal conçue peut enfermer l'humidité et nourrir la mérule, bien présente dans le Nord.

La loi du 9 avril 2024 y a ajouté un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Aucune de ces protections ne dégèle le loyer ni ne rend le logement décent : conservez procès-verbaux d'assemblée générale, avis de l'ABF et attestations techniques.

Votre studio étudiant est-il vraiment une passoire ?

Avant tout chantier, fiabilisez l'étiquette. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : si le vôtre relève de l'ancienne méthode, refaites-le, comptez 99 à 159 € à titre indicatif. Autre correctif décisif dans la première ville étudiante de France : l'arrêté du 25 mars 2024, appliqué depuis le 1er juillet 2024, a revu le calcul des logements de 40 m² et moins. Pour un DPE établi entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette : beaucoup de studios lillois sont ainsi sortis de F ou G sans engager de travaux.

Si la classe se confirme, déroulez dans l'ordre :

• Faites établir un audit énergétique : scénarios de travaux chiffrés et gains de classe attendus, poste par poste.
• Traitez l'humidité avant d'isoler : sur la brique des courées, isoler un mur humide aggrave les désordres (voir notre dossier humidité).
• Avant d'ouvrir murs ou planchers d'un bien d'avant 1997, prévoyez le repérage amiante.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, généralisé par paliers aux copropriétés d'avant 2013 : plus de 200 lots dès 2024, 50 à 200 lots en 2025, les autres depuis le 1er janvier 2026.
• Côté aides, MaPrimeRénov' reste accessible aux bailleurs ; les barèmes évoluant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr, et sollicitez AMELIO, le service public de la Métropole Européenne de Lille, pour un accompagnement gratuit.
• Après travaux, un nouveau DPE officialise la classe : mettez à jour votre dossier de location avant de relouer.

Vendre sa passoire lilloise : légal, mais encadré

Quand le chantier est hors de portée ou bloqué, vendre un F ou un G reste parfaitement autorisé, y compris occupé. Deux règles s'appliquent. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023 ; l'obligation s'étend aux classes E depuis le 1er janvier 2025. Un appartement en copropriété en est dispensé : le dossier de vente habituel suffit.

Côté prix, la décote existe, mais le profil des acheteurs lillois l'amortit en partie : investisseurs prêts à rénover une courée, familles cherchant une maison de ville à remettre au goût du jour. Pour trancher, comparez le coût des travaux une fois les aides déduites au rabais qu'un acquéreur exigera : l'audit fournit le premier chiffre, le marché fixe le second.